CON RESISTENCIA DE LAS LOTEADORAS SE TRATARÁ ESTA MAÑANA EL PROYECTO DE ORDENANZA SOBRE LA PARTICIPACIÓN DEL MUNICIPIO EN LA RENTA DIFERENCIAL URBANA: "PLUSVALÍA"
La plusvalía representa ni más ni menos que una herramienta para que el Estado gestione los recursos en forma equitativa a partir de los beneficios que obtengan loteadoras y/o particulares sobre la renta urbana, en función del esfuerzo conjunto de la sociedad. En este sentido es que el Concejo Deliberante en junto con el Consejo Asesor Urbanístico trabaja desde hace casi dos años en un proyecto que fue evaluado desde todas su perspectivas y que implica la “participación en la renta diferencial urbana”.
La inminente aplicación de nuevos indicadores urbanísticos que se basan en un relevamiento realizado por el CAIP en 2013, y que apunta a la renovación del Código de Ordenamiento de Urbano (COU) de Pinamar, recobró impulso en enero de este año, lo que llevó a los profesionales, funcionarios del DE, instituciones, desarrolladores inmobiliarios y concejales, a sumar una serie de reuniones en las que se ajustaron los indicadores, densidad de carga y las cuestiones ambientales (aunque siempre se vean superadas por el desarrollo inmobiliario). Esta inminente modificación del COU se encuentra condicionada ineludiblemente a la futura ordenanza de plusvalía. La cual ha tenido no solo un debate ideológico y un estudio concienzudo de los guarismos para aplicar el valor más justo en términos de equidad, sino que evidenció la resistencia de las loteadora madre, Pinamar S.A., en la aplicación del tributo.
En todas las reuniones, ya sean para la modificación de los indicadores en el ejido urbano, el proyecto de plusvalía, y ahora, la reuniones informativas con mayores contribuyentes, los representantes de Pinamar S.A. tuvieron asistencia perfecta. El agrimensor Ariel Triana llevó la voz cantante y no dudó en manifestar lo excesivo de la contribución según su mirada.
El proyecto de plusvalía introduce las primeras modificaciones en el COU y descarta la doble imposición impositiva, ya que considera “el establecimiento del derecho de participación municipal sobre la renta urbana diferencial con los denominados "Derechos de Construcción", potestad claramente atribuible a los estados municipales”.
La base imponible (artículo 263 del COU) y las alícuotas correspondientes a la “Contribución al Desarrollo Urbano” se aplican en tres casos (artículo 260 del COU): El primero establece “cambio de parámetros urbanos que permitan mayores superficies de edificación que lo establecido en el Código de Ordenamiento Urbano (Ordenanza 0422/87 y modificatorias), ya sea elevando el factor de ocupación del suelo (FOS), el factor de ocupación total (FOT), la densidad, plano límite, o cualquier indicador o restricción establecida por dicho Código, para una parcela individualmente. El segundo se refiere a la modificación general de zona de uso del suelo con o sin cambio de indicadores urbanos. Y el tercero a la transformación de tierra no urbanizada en zona urbana.
Para cada uno de los casos se utilizará una base imponible diferenciada. En el primero “el tributo será de un cincuenta por ciento (50%) y la Plusvalía a aplicar resultante 1500 mod/ m2 sobre la diferencia de metros cuadrados construibles”. En el segundo “el tributo será de un treinta por ciento (30%) y se aplica sobre el valor base del suelo con la nueva zonificación, restándole el valor base del terreno según la anterior norma, y multiplicarlo por la superficie del lote en cuestión, de acuerdo a la siguiente tabla expresada en Módulos por Metro cuadrado (mod/m2)”. Y en el terceto “se entenderá esta Ordenanza de Plusvalía como regulatoria de la Ley N° 14.449 de Justo Acceso al Hábitat, que determina una contribución obligatoria no inferior al 10% sobre la valorización inmobiliaria, incorporándose en ese concepto la cesión de tres metros cuadrados (3 m2) por habitante propuesto en la Densidad de loteo unifamiliar y cinco metros cuadrados (5 m2) por habitante propuesto en loteo multifamiliar, comercial u hotelero”.
Es decir en la ecuación y determinación de los montos del proyecto se conjugan, factor de ocupación del suelo, cambios de parámetros urbanos, transformación de suelo no urbanizado en urbano, porcentajes sobre el valor del suelo, densidad por metro cuadrado, valor modulo, valor de la tierra según el mercado y zonas establecidas en el partido de Pinamar.
El proyecto está en carrera y la incógnita se revelará esta mañana cuando los miembros de la asamblea levanten la mano. Lo cierto es que trascendió que tanto concejales como mayores contribuyentes recibieron influencias por parte de Pinamar S.A. que no está para nada conforme con la ordenanza y que no dudó a través de sus representantes en salir en los medios a plantear su postura.
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